Hak nedir ?
Hak hukukça korunan menfaattir.
İkiye ayrılır
1.Nispi Haklar => Karşılıklı alışveriş yapmak örnektir.
2.Mutlak Haklar => Herkese karşı ileri sürülebilen ve herkesinde uymakla yükümlü olduğu haklara denir. 2’e ayrılır
2.1 Kişiler Üzerinde Kurula
2.1.1 Kişilik Hakkı
2.1.2 Velayet Hakkı
2.1.3 Vesayet Hakkı
2.2 Eşyalar Üzerinde Kurulur
2.2.1 Maddi Mallar
2.2.2 Gayri Maddi Mallar
AYNİ HAKLAR
Bir eşya üzerinde kişiye doğrudan hakimiyet sağlayan ve herkesinde uymakla yükümlü olduğu haklara denir.
Taşınmazlar Ayni Haklar Tapu Siciline tescil ile başlamaktır.Tapu sicili taşınmazların ayni haklarını dış açıklamaya yarar.
Ayni Haklar;
Eşyalar üzerine kurulur.
Sahibine eşya üzerinde dogrudan hakimiyet sağlar.
Herkese karşı ileri sürülebilir olmalıdır.
Eşya ?
Eşya herhangi bir nesne ticarete konu olmuşsa mal olarak nitelendirilir.
Bir şeyin eşya olması için
1.Somut yani elle tutulur olması gerekir
2.Sınırlandırabilir olmalı yani arazileri dönüm cinsinden sınırlandırmamız.
3.Üzerinde hakimiyet kurulabilir olmalı
4.Ekonomik degerinin olması gerekir.
5.İnsan vucuduna ait olmamalıdır.
Taşınmaz
Arazi
Kat mülkiyetine tabii bagımsız bölümler
Tapu siciline taşınmaz olarak bagımsız ve sürekli haklar olarak sayılır.
Özel Mülkiyete Tabi Eşya
Sadece mülkiyet degil medeni kanuna göre ayni haklar kurulabilen eşyadır.
Devletin yetkisi yoktur. Özel hukuk kuralları geçerlidir.
A.Kamu Malları
Devletin yetkisi söz konusudur İdare hukuku kuralları geçerlidir.Özel hukuk kuralları geçerli değildir.
A.1 Devletin Özel Malları (Hazine Malları)
Kapital degerleri ve gelirlerinde dolayı kamu hizmetine ayrılmış mallardır.Kamu tüzel kişisi bu malları kiraya verebilir ve kiradan gelecek geliri ise kamu hizmetinin görülmesinde kullanır.
A.2 Dar anlamda Kamu Malları
Kamu ve idare hukukunun yetkisi söz konusudur. Özel hukuk kuralları geçerli değildir.
A.2.1 Hizmet Mallar => Devletin görevlerini rahatça yapması için ve kamununu yararına tahsis edilmiş mallardır.
A.2.2 Kamu Orta Malları => Yol Park Meralar gibi yerlerdir.
A.2.3 Sahipsiz Mallar => Deniz kıyıları,Ormanlar örnektir.
Dar Anlamdaki Kamu Mallarının özellikleri
Hiç bir şekilde mülkiyete geçirilemez
İdare hukuku kuralları geçerlidir.
Hazine Mallarının Özellikleri
İhya hariç,Mülkiyete geçirilemez
Kural olarak haczedilemezler.
Ayni Haklar 2’ye ayrılır
1. Mülkiyet
2. Sınırlı Ayni Haklar
1 Mülkiyet => Yararlanma, kullanma ve tasarruf etme yetkisi söz konusudur.
2. Sınırlı Ayni Haklar => Sahibine yetkilerden her üçünün sağlanmadığı, hatta hiçbirinin sağlanmadığı yetkidir. İrtifak hakkı Rehin hakkı ve Taşınmaz yükü olarak 3’e ayrılır.
SINIRLI AYNİ HAKLAR
İrtifak Hakkı
İntifa Hakkı => Hem kullanım hemde yararlanma hakkı tanıyan mülkiyetten sonra en geniş haktır.Taşınır ve taşınmazlar üzerinde kurulur.
Oturma Hakkı => Sadece sahibine kullanma hakkı tanınır. Mesken olarak kullanılan taşınmazlarda geçerlirdir, devredilemez
Üst Hakkı => Devredilebilir ve miras yoluylada geçebilir.Yap işlet ve devlet modelinde bu hakla işlemyapılır. Kullanma ve işletme hakkı tanır.
Kaynak Hakkı => Kaynağın kendisinden dolayı arazi üzerinde yapılaşma ve tesis için tanınan haktır. Yeraltı suları kanununa tabi olmayan kaynaklar için geçerlidir.
Rehin Hakkı
Bir alacağın olması durumunda bu alacagı guvence altına almak için kurulan haktır 3’e ayrılır.
Taşınır ve taşınmazlar üzerinde kurulur. İpotek,İpotek borç senedir ve ipotel irad senedir üzerinde kurulur.
Taşınmaz Yükü
Taşınmaz üzerindeki ürünü sözleşme dahilinde gerekli tedbirleri alarak yetiştirip teslim etmesi için kurulan bir haktır
Ayni Haklara Egemen olan ilkeler.
1.Belirlilk ilkesi
2.Açıklık İlkesi
3.Sınırlı Sayı ve Tipe bağlılık İlkesi
4.Güvenin Korunması İlkesi
5.Zaman aşımına ve hak düşürücü süreye bağlı olmama ilkesi
TAPU SİCİLİ
Tapu sicili taşınmazlar bakımından ayni hakları dışa açıklamaya yarar.
Ayni sistem vardır yani her taşınmaz için ayrı ayrı sayfalar açılır ve tapu kütüğünde kimin adı yazıyorsa o kişiye malik denir.
Tapu Sicili Unsurları
1.Ana Siciller
1.1 Tapu Kütüğü=> Taşınmaz üzerinde ayni hakları gösteren temel defterdir.Burada yapılan işlemler tescil niteliğindedir.Ayni sistem burada uygulanır.
1.2 Kat Mülkiyeti Kütüğü=> Kat mülkiyetine tabii bagımsız bölümler için tutulan temel defterdir. Ayni sistem esas alınır.
1.3.Yevmiye Defteri=> Tapu kütügüyle ilgili istemlerin ilk olarak yazıldıgı defterdir. Dakikasına kadar yazılır. Bütün talepler buraya yazılır sonra işleme geçilir.
1.4 Plan => Taşınmasın geometrik şeklini gösteren haritalardır
1.5 Belgeler => Yapılan bütün işlemlerin belgelerinin tutuldugu kısımdır
2. Yardımci Siciller
2.1 Aziller Sicili=> Temsil yoluyla vekaletnameler için tutulan defterdir.
2.2 Kamu Orta Malları Sicili=> Kamu orta mallarının hangi kamu tüzel kişisine verildigini gösteren sicildir.
2.3 Mal Sahipleri Sicili=> Bir bölgedeki maliklerin soyadlarına göre alfabetik bi şekilde tutulan defterdir.
2.4 Düzeltmeler Sicili=> Tapu memuru veya müdürünün yaptıgı küçük hataların düzeltmesi için oluşturulur.
Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler
1. Her taşınmaza ayrı sayfa açılması ilkesi
2.Tescil İlkesi
3.Sebebe bağlılık ilkesi
4.Güven ilkesi
5.Açıklıık ilkesi
Tapu Kütügünde Yapılan İşlemler
1.Tescil/Terkin=> Tapu kütügünde kayır anlamına gelir. Sebebe bağlı tescil için iki şart gerekir
1.Tescil talebinde bulunulması ve talepde bulunan tasınmazın maliki olmak zorundadır.
2.Belgelendirmenin yapılması
2- Noterde düzenlenmesi gerekir.
•Hukuki sebebin belgelendirilmesi gerekir
1- Tapu Müdür tarafından düzenlenmesi gereken, Taşınmaz Satış Sözleşmesi
2- Mahkeme İlanı
3- Miras- Veraset ilanı
4- Miras paylaşma sözleşmesi
Terkin => Tapu kütügünde mevcut olan bir tescilin üzeri çizilerek etkisiz hale getirilmesi işidir
2.Şerh =>Son derece teknik ,son derece ayrıntılı şekilde düzenlenmiş özel nitelikli işlemlerdir.
2.1 Şahsi Hakların Şerhi
2.2 Tasarruf yetkisinin kısıtlanması
2.3 Geçiçi tesclik şerhi
3.Beyan=> Beyanlar ne bir ayni hak kurarlar, nede bir şahsi hakkı kuvvetlendirirler.Beyanların işlevi zaten mevcut olan taşınmaza yada taşınmaz malikine ilişkin bazı fiili ve hukuki durumları açıklamaktır.
Zilyetlik=> Zilyetlik daha ziyade taşınırlar , tapu siciline tescil yönünden de taşınmazlar bakımından önemlidir. Zilyetlik bir hak değil fiili bir durumdur.
Zilyetlik; taşınırlar üzerinde ayni hakkı dışa açıklama işlevini görür. Bu itibarı ile zilyetlik bir karine yaratır.
Karine ; elimizdeki somut olgulardan hareket ederek soyut olarak göremediğimiz bir sonucu çıkartmaktır.
Karine ikiye ayrılır:
a)Adi Karine=> Aksi her türlü delille ispat edilebilen karinedir.
b)Kesin Karine=>Hiçbir durumda aksi ispat edilemeyen, öyle olduğu kabul edilen karinedir.
Taşınırlar bakımından ayni hakların kazanılması, zilyedliğin devredilmesine bağlıdır.
Farazi irade: Fiili hakimiyetine bilgisi dahilinde olmadan girmiş olandır.
Sicil zilyetliği (Taşınmaz açısından) : Tapu sicili kayıtlı taşınmazlarda; taşınmazın zilyedi, kural olarak tapu sicilinde malik gözüken kişidir.
ZİLYETLİK TÜRLERİ
1.Hakka Dayalı Zilyetlik ≠ Hakka Dayanmayan Zilyetlik
2.Malik Sıfatıyla Zilyetlik ≠ Başka Sıfatla Zilyetlik
3.Asli Zilyetlik ≠ Fer’i Zilyetlik
4.Dolaylı Zilyetlik ≠ Dolaysız Zilyetlik
Zilyetlik Kazanılması
1-Aslen kazanma=> Daha önce üzerinde hiç zilyetlik kurulmamış ya da kurulmakla birlikte terk edilmiş olan bir eşyanın zilyetliğin kazanılmasıdır
2-Miras yolu ile=> Zilyetliğin olması için fiili hakimiyet ve irade önemlidir.
3-Devren kazanılma=> Bir eşya üzerinde daha önceden mevcut zilyetliğe dayanarak kazanmadır.
Emtiayı temsil eden senetlerin teslimi: karayolu, demiryolu eşya taşıyanlar, umumi mağazalar var. Bu malları satmak için kıymetli evrak verilir.Bu nedenle eşyayı temsil eden evrakların teslimine denir.
1.Makbuz Senedi=> Mülkiyet hakkını temsil eder.
2.Varant=>Rehin verilmeyi temsil eder.
Zilyetligin Korunması
Kuvvet yoluyla korunması
İdari yoldan kazanılması
Zilyetlik davası
Gasp ve Saldırı durumunda
ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLDAN KORUNMASI
Zilyetliğin idari yoldan korunması 3091 sayılı Taşınmaz mal hizmeti ile tecavüzlerin önlenmesine dair kanun ile düzenlenmiştir. Medeni Kanun ile 3091 sayılı kanun arasında anlatım farklılıkları vardır.Buna göre;
Medeni Kanun 3091 sayılı Kanun
Gasp Tecavüz
Saldırı Müdahale